マンション敷地売却制度とは?利用のメリットや手続きの流れを解説

更新日:2024年1月#タグ#タグ#タグ#タグ#タグ

マンション敷地売却制度とは、マンション建替円滑化法(※)によって定められたマンションと敷地を一括で売却して、区分所有者等に分配金・補償金を配分する制度です。マンション敷地売却制度を活用すると、区分所有建物以外(商業ビル・オフィスビル等)への建替えも可能になることで、区分所有権の評価が高くなる場合があります。一方でこの制度を利用するには既存のマンションが「特定要除却認定」を受けなければならないなどの条件があります。
本記事ではマンション敷地売却制度を利用するメリットとデメリットのほか、制度利用の具体的な流れや事例をわかりやすく解説します。
※:正式名称「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」

マンション敷地売却制度を利用するメリットとデメリット

まずはこの制度の特徴をつかむために、マンション敷地売却制度を利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。

■マンション敷地売却制度のメリットとデメリット

マンション敷地売却制度は、建替え後の建築計画に関する制約がなく、マンション(区分所有建物)以外の建物も計画することができます。そのため、マンションへの建替えに比べて、区分所有権の評価が高くなるケースがあります。また、抵当権や借家権などの権利は個別の同意がなくとも「権利消滅期日」に消滅します。さらに、「買受計画」について行政の認可を受けるため、所有資産の評価について区分所有者の納得が得やすいこともメリットといえるでしょう。

ただし、マンション敷地売却制度の利用が可能なのは、(1)耐震性に不足がある、(2)外壁の剥落などによる危害のおそれがある、(3)防火性能が不足している、のいずれかに該当するとして行政に認定された「特定要除去認定マンション(※)」です。認定を受けたマンションの管理組合には除却に関する努力義務が発生します。
マンション敷地売却事業の主体は、事業に参加する区分所有者が設立するマンション敷地売却組合であり、買受人に売却した時点で事業は完了します。
建替え後の住戸等の区画の取得を希望する場合には、買受人(デベロッパー)と別途契約が必要となります。また、買い替え特例等の税制上の特例は対象外となります。

■要除却認定について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
要除却認定マンションとは?認定の条件や認定を受けることによるメリットを解説

マンション敷地売却制度を利用した建替えの流れ

マンション敷地売却制度を利用する場合の建替えの流れを紹介します。

1. 建物診断の実施
建物の耐震診断等を行い、特定要除却認定の適用が可能かを確認します。

2. 特定要除却認定の申請
建物診断等の結果、特定要除却認定の適用が可能だと確認されたのちに行政へ特定要除却認定を申請します。なお、認定によって管理組合に除却に関する努力義務が発生することから、管理組合の総会で決議した後、申請することが一般的です。

3. 買受計画の認定
買受人(予定者)がマンション敷地売却決議の前提となる買受計画について行政に申請し、認可を受けます。なお、買受人(予定者)は管理組合が選定します。特定要除却認定の前に買受人(予定者)を選定することが一般的です。

4. マンション敷地売却決議を行う
行政より特定要除却認定と買受計画の認定を受けた後、マンション敷地売却決議を行います。成立にあたっては、区分所有者、議決権、敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の賛成が必要です。
(建替え決議とは成立要件が異なります)

5. マンション敷地売却組合を設立
マンション敷地売却決議が成立した後、行政の認可を受けてマンション敷地売却組合を設立します。マンション敷地売却に関する各種の手続きはマンション敷地売却組合が行います。

6. マンション敷地売却に参加しない区分所有者への売渡し請求
マンション敷地売却決議が成立した場合、決議に賛成しなかった区分所有者に、参加の意思を確認する「催告」を実施します。催告に応じない区分所有者の権利は、マンション敷地売却組合が「売渡し請求」により買取ります。

7. 分配金取得計画の決定・認可
マンション敷地売却組合は、分配金取得計画を決定し、行政の認可を受けます。
区分所有者や抵当権者、賃借人などは権利消滅期日までに、マンション敷地売却組合から分配金と補償金を受け取り、マンション敷地売却組合に建物を明け渡します。

8. 敷地売却組合が買受人にマンションと敷地を売却
権利消滅期日後に、マンション敷地売却組合が買受人にマンションと敷地の売却を行います。

記事監修
マンション建替え研究所 特任研究員
向田 慎二
資格:マンション管理士 / 再開発プランナー / マンション建替えアドバイザー
旭化成不動産レジデンスが参画した、多くのマンション建替えで管理組合をサポート

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