要除却認定マンションとは？

――要除却認定の要件について教えてください。

要除去認定マンションとは、耐震性の不足や、外壁の剥落などによる危害のおそれ、また、バリアフリー性能が確保されていないなどと認定されたマンションです。次の条件に該当する場合、行政に申請することで認定されます。要除却認定には二種類あり、容積率の特例が認められる要除却認定とそれに加えて、マンション敷地売却や、団地における敷地分割も可能になる特定要除却認定があります。

要除却認定を受けると、マンションを建て替える際に容積率が緩和され、通常の建替えよりも大きな建物を建てられる可能性（※）があります。
※行政が定める要綱に適合する必要があります。

■容積率の緩和について詳しくは下記のページをご確認ください
マンション建替えにおいて利用可能な容積率の緩和特例とは？メリットや事例を解説|マンション建替え研究所

■マンション敷地売却制度について詳しくは下記のページをご確認ください
マンション敷地売却制度とは？利用のメリットや手続きの流れを解説|マンション建替え研究所

■団地の建替えについて詳しくは下記のページをご確認ください
団地を建て替える方法とは？手順、実例をわかりやすく解説

――要除却認定を受けるには具体的にどうすればよいのですか？

要除却認定は、専門家による調査を実施の上、行政に申請することで認定が受けられます。なお、要除却認定を申請する場合、総会の承認を受けて申請することが一般的です。

要除却認定を受けるメリット・デメリットは？

――要除却認定のメリット・デメリットを教えてください。

要除却認定を受けるメリットは、容積率の特例やマンション敷地売却など、マンション再生の選択肢が増えることです。
デメリットとしては、要除却認定を受けた場合、管理組合にマンションの除却についての努力義務が発生する点が挙げられるでしょう。要除却認定によって売買や賃貸等の取引における悪影響も考えられます。（契約の際に説明が必要な重要事項に該当します）また、都道府県知事などから除却を促す指導を受ける可能性もあります。

要除却認定に向けた合意形成活動

――要除却認定ではどのような注意が必要でしょうか？

例えば、マンション敷地売却制度を利用する場合、マンション敷地売却決議の「前」に、特定要除却認定を受ける必要があります。特定要除却認定の申請は、普通決議（過半数の賛成）で成立しますが、マンション敷地売却決議には４/５以上の賛成が必要です。特定要除却認定を受けたにもかかわらずマンション敷地売却決議が成立しないというリスクもあります。そのようなリスクも踏まえた合意形成活動が必要です。

要除却認定の申請の可否はマンション再生の方法とセットで検討する必要があり、管理組合が単独で実施することは困難です。まずは専門家に相談をすることをお勧めします。

記事監修

マンション建替え研究所　特任研究員
向田　慎二

資格：マンション管理士 / 再開発プランナー / マンション建替えアドバイザー

旭化成不動産レジデンスが参画した、多くのマンション建替えで管理組合をサポート

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マンション建替え研究所とは