都市計画法上の一団地を初めて解除した国領住宅。
老朽化をきっかけとした、建替え検討・実施の経緯をお話頂きます。

インタビューのポイント①
建替えに至った要因は、やはり老朽化。
インタビューのポイント②
住戸の評価方法を巡って検討期間が長期化。
インタビューのポイント③
評価方法の調整には専門家を起用。

建替えの概要

国領住宅は、東京都調布市、京王線国領駅から徒歩6,7分の立地に昭和39年に建築された7棟・144戸の団地です。分譲主は日本住宅公団(現在のUR・都市再生機構)でした。都市計画法上の一団地という規制により、容積率が周辺に比べ極端に低い数値に制限されていたのですが、分譲団地としては初めて「地区計画」によって都市計画法の一団地を解除し、建替えを実現しました。再建マンションの竣工は平成20年です。尚、国領住宅を含め今回の4団地の建替え事業はすべて「マンション建替法」※による組合施行です。

※正式名称は「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」。以降、マンション建替法と表記します。

野川側からみた従前の国領団地 野川側からみた従前の国領団地

竣工した国領団地 竣工した国領団地

建替え検討のきっかけ

多くの方が再取得

国領住宅の宮子さん 国領住宅では区分所有者ご本人がどのくらい住まわれていたのでしょうか? 144戸のうち区分所有者が住んでいるのが、最終的には半分以下でしたね。

残りは賃貸とか空室になっているとか

そうですね。空室になっていた住戸もかなりありましたけれども、駅から近いですから、賃貸にした方は、それなりの家賃で貸せていたようです。

マンションを建替えますと、権利を建替組合に売って出て行く方と、再度住戸を取得する方に分かれるのですが、国領住宅の場合は、再建後の建物を取得した方の割合はいかがでしょうか。

大かたの方が戻られましたね。

例えば、賃貸されている方の中には、建替えまでの1年半とか2年の間家賃収入がなくなるよりも、別の投資案件を買うという選択をされる方もいらっしゃると思いますが、国領では、そんな方はいらっしゃいましたか?

何人かはいらっしゃいますけれども、大抵の方は再取得されて、また貸されています。 おっしゃるような理由で転出された場合でも、「建替えてとても素敵なところになったので、やっぱり売らなきゃよかった。」という方もいらっしゃったようです。

建替えに至った要因は、やはり老朽化

国領住宅の老朽化 次に、建替えを検討するに至った理由ということで、建物の老朽化や耐震性の問題、間取りや設備が古くなって時代遅れになったなど、いろいろあると思うんですけど、いかがでしたでしょうか? 一番の理由は老朽化の問題ですね。水道管が錆びて赤水が出たり、室内の結露がひどかったりしました。
それ以外では、4階建てだったのにエレベーターがなく、ご高齢の方からは「4階まで上がるのがきつい。」という声も多く聞かれましたし、部屋が狭くて住み難いということもありました。

地震のことは、気にされていましたか?

国領住宅の場所は割と地盤が良いので、皆さんさほど心配していませんでした。3.11 以降であれば違ったかもしれませんが、当時は地震についての話題はあまり出ませんでした。

建替え決議までの検討について

住戸の評価方法の調整で長期に及んだ検討期間

国領住宅の宮子さん まずは、建替え検討開始から決議までの検討期間、例えば検討を始めてすぐに決議まで進んだのか、それとも時間を要したのか、というあたりからお聞きしていきたいと思います。時間がかかったという場合は、その理由も含めてお話いただけますでしょうか 最初に建替えの話が持ち上がったのは、私が入居した昭和59年より以前と聞いています。そう考えますと、決議までにはとても長い年数がかかっていますね。
時間のかかったことについては、国領住宅の場合、3Kと3DKと2種類の住戸があり、その評価方法の調整に手間取ったことがいちばんの理由ですね。

公社・公団分譲の古い団地ですと、住戸に面積のバリエーションがいくつかあるのに、土地の持分がみんな同じというケースがあります。国領もそうしたパターンで、その場合の評価の方法をどうするかという問題でしたね

ええ、土地の持分だけでなく管理費もみんな同じでしたから。

例えば、住戸の面積は違っても100世帯だから土地の持分は一律100分の1ということになると、土地部分についての評価は全員共通になってしまう。その上で、従前の権利の評価についてみんなが納得できる方法を考えないといけないということですよね。国領住宅は3Kと3DKでそれほど面積に違いはなかったのですが、それでも、評価の方法の決定までには、紆余曲折があったのですね

最終的には建替え決議をする前に方針を決めて整理したのですが、それまではいろいろありまして、時間がかかりました。

国領住宅間取り

次に、都市計画法上の一団地規制の解除について伺います。国領住宅が分譲住宅として初めて都市計画法上の一団地を解除したことは画期的だったと思うのですが、そのためには区分所有者の方々もたいへんな努力されたのですよね

そうですね。皆で署名を集めて、それを持って調布市役所へお願いに行くなど、いろいろありましたね。

地区計画による一団地の解除は行政にとっても前例のない取り組みでしたから、住民パワーで徐々に動かしていったという感じなのでしょうか

そうですね。それ以外にも、同じ一団地に含まれていた隣の都営住宅も老朽化による建替えの検討が始まっていました。このこともよい方向に働いたんじゃないかなって思っています。

決議後はとてもスムーズに

先ほど、評価方法の調整に時間がかかったと伺いましたが、建替え決議の後はいかがでしたでしょうか

建替え決議前は、土地の持分の問題をはじめ、人間関係も含めいろいろありましたけれど、決議後はあれよあれよという間に、とてもスムーズに進みました。

建替え決議の時に反対された方もいらっしゃったと思いますが、全体としては建替え賛成でまとまっていたということでしょうか

建替え決議成立後に、ごく少数の方が催告に応じなかったのですが、その方たちを除いては、建替えの検討中からまとまりがよかったですね。特に私が建替え委員長になってからは、女性ということもあったと思いますが、皆さん安心して話を聞いてくださり、ほんとうによく協力、団結していただけました。

最終的に当社を事業協力者に選ばれた経緯はどういうものだったのでしょうか。

ええ、やっぱり権利関係が難題で、コンサルタントも途中で何度か変更しました。そんな経緯があって、事業協力者についてはコンペを実施して決めることにしました。旭化成さんにもコンペに参加いただいて、最後の2社から1社を選ぶ時には、みんなに投票してもらったんですよね。その結果、何票差かで旭化成さんに決定しました。

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建替えのステップ

建替えの検討から実現までには、いくつものステップ(段階)があります。その間、さまざまな事柄を総会等によって決めていくわけですが、合意形成活動は、説明会や話し合いを通じて慎重に進めていくことが必要です。また、建替え決議など、法律で定められた手続きもあります。どんな手続きがいつ必要なのか、いつ何を決めなければいけないかを理解して、適切な手順で一歩一歩着実に進めることが大切です。

建替えのステップ 画像クリックで拡大します。