区分所有法はマンションの再生とどう関係している？

――区分所有法はどのような法律ですか？

区分所有法は、マンションを含む区分所有建物に関する事項を定めた法律です。建替えを含むマンション再生に関する管理組合としての決定も区分所有法にもとづいて実施されます。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、分譲マンションが普及したことによって1962年に制定され、その後数回改正されています。
マンションは建物の形状から、個人の住戸にあたる「専有部分」と、エントランスやエレベーターなどの「共用部分」に分かれます。区分所有法では、共用部の改修や建替え等の再生に関するルール（決議要件等）が定められています。

――区分所有法とマンションの再生は具体的にどう関係しているのでしょうか？

区分所有法には、マンション建替えや改修に関する手続きが規定されています。マンションの建替えや改修を行う場合、管理組合集会（総会）での決議が必要です。例えば単棟のマンションを建て替える場合、「区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成」が決議の成立要件となっています。

――マンションの再生に関係する法律には、マンション建替円滑化法（※1）もありますが、役割の違いは何でしょうか？

建替えするかどうかを決める「建替え決議」は、区分所有法にもとづいて行います。マンション建替円滑化法は、建替え決議が成立した「後」の進め方に関するルール等を定めた法律です。（※2）
マンション建替円滑化法では建替え以外の、マンション敷地売却や団地の敷地分割に関する規定もあります。

※1：正式名称「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」
※2：建替え決議後の進め方については、行政の認可を受けて進めるマンション建替円滑化法による手法以外に、建替えに参加する区分所有者全員とデベロッパー等との契約による等価交換事業もあります。

■マンション建替円滑化法について詳しくは下記の記事をご覧ください
マンション建替円滑化法とは？建替えや要除却認定に関する規定をわかりやすく解説

――マンション建替円滑化法による建替えの場合、建替えするかどうかの決議が区分所有法で、その決議以降の進め方に関係する部分がマンション建替円滑化法ということですね。

はい。補足となりますが、建替え決議に関する手続きは区分所有法にもとづき、「管理組合」が行います。そして建替え決議以降は、マンション建替円滑化法にもとづいて設立される「建替組合」、または「個人施行者」が行います。

区分所有法の改正でマンションの再生は進む？

――マンションの再生に関して区分所有法はどのように改正されてきたのでしょうか？

マンション再生に関しては、1995年の阪神・淡路大震災をきっかけに建替え決議の要件が見直されたのが、大きな改正です。
この改正以前は、建替えを行うために、5分の4以上の賛成だけでなく、修繕に比べて過分の費用がかかる「費用の過分性要件」もありました。

――費用の過分性要件とは何ですか？

簡単に言うと、修繕のほうが建替えよりも費用がかかる場合において、建替えができるという要件です。ただ、その基準が不明瞭であるために、建替え決議の有効性をめぐって訴訟が起こされたという経緯があります。そこで、改正以降の要件は5分の4以上の賛成のみになりました。

建替え決議の要件は緩和される可能性もある？

――今後も、マンション建替えに関する改正が行われる可能性はあるでしょうか？

あくまでも可能性の話なので断言はできませんが、国土交通省も、マンション建替えがあまり順調に進んでいない現状は認識しているようです。また、5分の4の決議要件自体もハードルが高いという意見もあります。そこで、審議会を立ち上げて決議要件の緩和に向け、法務省でも「区分所有法制の見直し」について専門家も含めて議論がなされているところです。

――なぜ、緩和の検討が必要なのでしょうか？

理由のひとつに、建替えに伴う費用負担の問題があります。建替えによって、床面積が大幅に増加する事例は減少しており、加えて、建替え期間中の仮住まいの費用の負担等もあるため、建替えに伴う区分所有者の負担は増加しています。実際、建替えを行ったマンションの区分所有者が負担した再取得費用の平均額は、1996年まで1人あたり344万円だったのに対し、2017～2021年は1,941万円にまで増えているという調査（※）もあります。

※：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会　提出資料」

上記の様に区分所有法改正の動きもありますが、今後は厳しい経済条件を前提に、建替えを検討することになりますので、合意形成活動の重要性がより高まると思われます。

記事監修

マンション建替え研究所　特任研究員
向田　慎二

資格：マンション管理士 / 再開発プランナー / マンション建替えアドバイザー

旭化成不動産レジデンスが参画した、多くのマンション建替えで管理組合をサポート