権利変換計画とは？権利変換手続きの流れや内容もわかりやすく解説

更新日：2024年1月#タグ#タグ#タグ#タグ#タグ

マンションの建替えによる権利の移行には「マンション建替円滑化法（※）による権利変換」と「等価交換」の2種類の方法があります。マンション建替円滑化法を利用して建替えを行う場合は「権利変換計画」を定め、行政の認可を受ける必要があります。
本記事では「マンション建替円滑化法による権利変換」と「等価交換」のメリット・デメリットを解説します。その上で、権利変換手続きの流れや権利変換計画の内容をわかりやすく解説します。
※：正式名称「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」

＜目次＞

「マンション建替円滑化法による権利変換」と「等価交換」をメリット・デメリットで比較
権利変換手続きの流れ（組合施行の場合）
知っておきたい権利変換計画作成におけるポイント

「マンション建替円滑化法による権利変換」と「等価交換」をメリット・デメリットで比較

マンション建替円滑化法を利用して建替えを行う場合、「権利変換計画」の策定が必要となります。権利変換とは、区分所有者等の権利を既存マンションから建替え後の新しいマンションに移行するための手続きです。権利変換は、建替組合の特別決議（5分の4以上の賛成）にもとづき、行政の認可を受けて実施されます。事業の主体は建替組合になります。

一方、等価交換による建替えでは、すべての区分所有者が、デベロッパー等に一旦、所有権を譲渡し、再取得をする区分所有者は、新しい区画を買い戻すことになります。事業の主体はデベロッパーになります。

マンション建替円滑化法による権利変換と等価交換にはそれぞれ、下表のようなメリットとデメリットがあります。

■マンション建替円滑化法による権利変換と等価交換のメリット・デメリット
	マンション建替円滑化法（組合施行）	等価交換事業
事業主体	行政の認可を受けながら建替組合が主体となって事業を進める	所有権を一旦デベロッパーに移転し、デベロッパーが主体となって事業を進める
メリット	・事業に関する意思決定や、契約は区分所有者が参加する建替組合が主体となる・権利変換手続きにより、区分所有権や抵当権などが消滅せず、新しいマンションに移行する・行政の認可を受けながら進めるため、事業の公平性について区分所有者の納得が得やすい	・行政の認可が不要なため、事業期間の短縮が可能・再取得する区分所有者数に制限がない・建替え後の建物計画に関する制約がないため、商業ビルや小規模住戸マンションの建築も可能・借地権マンションを所有権マンションに変更することもできる
デメリット	・行政の認可を受けながら進めるため、事業期間は長くなる傾向がある・再取得する区分所有者が最低5名必要・建替えマンションの区画の面積（原則50平方メートル）に制約がある・マンション以外（商業ビルなど）への建替えは認められない・権利変換手続きでは、借地権マンションを所有権マンションに変更することはできない	・参加する区分所有者全員とデベロッパーとの契約が必要で、区分所有者数が多い大規模マンションや団地には向かない・抵当権などは一旦抹消（債務返済）が必要

権利変換手続きの流れ（組合施行の場合）

権利変換手続きは、どのような流れで行われるのでしょうか。権利変換手続きの流れをまとめました。

1　マンション建替組合を設立する

建替え決議後、定款と事業計画を定め、建替えに参加する区分所有者の４分の３以上の同意を得て、行政に建替組合の設立の申請を行います。建替組合の設立認可後は、建替組合が主体となって事業を推進します。

2　権利変換計画を作成し、同意を得る

続いて、建物計画や区分所有者の取得区画等を定めた権利変換計画を作成します。
権利変換計画には建替組合の決議が必要であり、建替え参加者の5分の4以上の賛成で成立します。
権利変換計画に同意しない組合員（区分所有者）に対しては、建替組合が売渡し請求を行うことが可能です。

3　権利変換計画の認可を申請する

権利変換計画には行政の認可が必要です。
権利変換計画が認可されると権利変換期日に権利が変換され、登記されます。

知っておきたい権利変換計画作成におけるポイント

権利変換計画では、建替え後の新しいマンションで区分所有者が取得する区画の位置や間取りが定められます。従前の建物と従後の建物では形状や高さが変わることが多いため、各区分所有者の要望に配慮した計画や、住戸選定のルールが求められます。
また、権利変換の前後で、区分所有者の変更は認められません。共有への変更等を希望する場合は、権利変換手続き前に、登記の変更が必要です。