法定耐用年数

法定耐用年数とは、固定資産の減価償却費を算出するために定められた数値で、マンション（鉄筋コンクリート造）の場合は47年となっていますが、マンションの寿命を決めるものではありません。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、コンクリートや鉄筋などの資材が劣化して、性能的な限界を下回るまでの期間のことです。近年の鉄筋コンクリート造では、寿命は100年ともいわれていますが、同様の構造であっても、仕様や施工状況、立地条件、メンテナンス状況によって変わります。

社会的耐用年数

社会的耐用年数とは、設備や仕様の陳腐化により、不動産としての市場価値が著しく低下するまでの期間のことです。物理的な老朽化は進んでいなくても、居住性やバリアフリーの不備等により、不動産としての価値が低下します。

躯体や設備の劣化

マンションの躯体や設備を点検すると、老朽度の判定が可能です。具体的には、外壁のひび割れ、雨漏り、配管からの漏水などです。
築40年や50年を超えたマンションや団地の場合、上記のような劣化が進んでいることがあります。

■高経年マンションの現状や耐震性については下記の記事をご覧ください
築40年のマンションの将来像は？建替えも含めた再生の選択肢
築50年のマンションはあと何年住める？問題点や再生方法を解説

旧耐震基準である

建物の耐震基準はマンションの再生を考える大きな要素になります。
国内の建築物の耐震基準は建築基準法で定められており、1981年5月31日までに行政による確認を受けた建築物の耐震基準は「旧耐震基準」となります。
旧耐震基準は、震度6以上の地震を想定していません。旧耐震基準による建物すべてが、新耐震基準が求める耐震性を満たしていないわけではありませんが、満たしていない場合には、耐震改修や建替えの検討が必要です。

■旧耐震基準については下記の記事をご覧ください
新耐震基準はいつから？旧耐震基準との違いやマンションの確認方法を解説

維持管理の状況

定期的な修繕などの維持管理の状況も、マンションの寿命を左右します。
長期修繕計画が定められていない、修繕積立金が不足しているなどにより、適切なメンテナンスが行われていないマンションでは必要な性能が維持されていない場合があります。
マンションの維持管理の状況は過去の大規模修繕の記録などで確認することができます。

生活上の不具合

生活上の不具合や不便を感じるようになった場合も、建物の再生を考えるきっかけとなります。
例えば、オートロック等のセキュリティの不備、室内や共用部の段差等のバリアフリーの不備など、現代のライフスタイルや住む人のニーズに合わない設備や仕様が該当します。