大規模修繕とは？

大規模修繕は、築年数の経過に伴い劣化した建物や設備を定期的に修繕することで、建築当時の性能を回復させるものです。管理組合として作成した「長期修繕計画」にもとづき、計画的に積み立てた修繕積立金を財源として実施します。大規模修繕の対象となるのは共用部分で、12～15年周期で行うのが一般的です。項目としては、屋上防水、外壁塗装、建具金物類、給排水設備などが該当します。「国交省のガイドライン」によると築30年前後からは、修繕ではなく交換や更新が必要になる部位、設備が増えてくるようです。

大規模修繕の必要性

マンションの構造や設備は時間の経過によって劣化が進んでいくため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
国土交通省の「マンション政策の現状と課題」によると、築40年を超える高経年マンションでは、鉄筋の露出や腐食、給排水管の老朽化などにより、生命・身体・財産に影響する問題を抱えるものが多いと指摘されています。
極端な場合、マンションの外壁等に使用されるタイルが老朽化によって剥落し、第三者が負傷する事故なども起こりえます。こうしたリスクを未然に防ぐためにも、大規模修繕を定期的に行うことが必要になります。

大規模修繕の実施にあたっての注意点

大規模修繕の実施には、工事内容や予算等について総会の承認を受ける必要があります。
大規模修繕工事の検討は、管理会社やコンサルタント等の協力を受けて進めることが現実的ですが、管理組合側の検討にあたっては理事会とは別に修繕委員会といった専門委員会を立ち上げることが一般的です。

大規模修繕に限界を感じたら、ほかの選択肢も検討しよう

大規模修繕は、マンションの建築当時の性能を回復させることを目的として、時間の経過とともに劣化する建物や設備を定期的に修繕することです。そのため、築年数の古いマンションでは、耐震性や設備の陳腐化など、修繕では対応できない不具合も出てくるでしょう。その場合は、改修や建替えなども選択肢となります。

大規模修繕と改修、建替えでは改善できる項目に次のような違いがあります。

※物理的には可能だが、手続きや合意形成のハードルが高い

■大規模修繕以外の再生の選択肢について詳しくは下記の記事をご覧ください
築40年のマンションの将来像は？建替えを含めた再生の選択肢

マンション再生の選択肢には、上記以外にも特定要除却認定マンションのみで利用可能な「マンション敷地売却制度」等がありますが、どの方法が適切なのかはマンションの状況や区分所有者の皆様の意向によって異なります。管理組合単独で再生の検討を進めることは困難なため、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。

マンション建替え研究所は、マンション建替えを初動期からサポートしています。お気軽にご相談ください。

記事監修

マンション建替え研究所　特任研究員
向田　慎二

資格：マンション管理士 / 再開発プランナー / マンション建替えアドバイザー

旭化成不動産レジデンスが参画した、多くのマンション建替えで管理組合をサポート