マンション建替え入門

マンション建替えの選択肢

マンション建替えの進め方

マンション建替えの選択肢

意思決定の方法と事業方式

マンション建替えでは建替えを決める意思決定の方法、建替え決定後の事業方式についてもいくつかの選択肢があります。

建替えの意志決定の選択肢

建替え決議

区分所有法に定められた手続によって招集された総会で建替え決議が成立すれば、多数決による建替えが可能です。手続き等に不備があれば、決議自体が無効になる可能性があるので注意が必要です。

全員合意による建替え

区分所有者(関係権利者を含む)全員が合意すれば総会の決議によらず、建替えやマンションの一括売却が可能です。全員の合意があれば「マンション建替法」の利用に際しても「個人施行」による事業が可能となります。

事業方式の選択肢

組合施行(マンション建替法)

建替え決議後、建替えに参加する区分所有者で「マンション建替組合」を設立して建替え事業を実施します。組合は法人格をもち、事業の施行者となります。デベロッパー等が参加しない区分所有者だけの建替えも可能ですが、デベロッパーが「参加組合員」という立場で参加し、保留床の取得に合わせて負担する「負担金」で事業費を賄う方式が一般的です。組合施行方式では組合設立や権利変換計画などについて行政の認可を受けながら事業を進めます。

個人施行(マンション建替法)

区分所有者と抵当権者を含む関係権利者全員の同意があれば、区分所有者個人やデベロッパーなど区分所有者以外の者を「個人施行者」としてマンション建替え事業を行うことが可能です。事業計画の縦覧等の手続きが不要になるため、組合施行の場合に比べ、スケジュールの短縮が可能です。

等価交換(全部譲渡方式)

区分所有者が土地・建物を提供(出資)し、デベロッパーが事業主体となってマンションを建築し、区分所有者は権利の評価相当の金額または新マンションの区画を取得します。すべての所有権が一旦デベロッパーに移転することから全部譲渡方式と呼ばれます。
権利変換手続きによって従前の権利が移動するマンション建替法と違い、等価交換契約を建替えに合意した区分所有者全員が個別にデベロッパーと契約することが必要です。一方、行政の認可に伴う手続き期間が必要なマンション建替法組合施行に比べ、スケジュール短縮の可能性があります。