都市計画法上の一団地の解除と公道の付替えを行った調布富士見町住宅。

インタビューのポイント①
国領住宅の成功が建替えを後押し。
インタビューのポイント②
再検討開始から建替え決議まで4年とスムーズに進行。
インタビューのポイント③
コンサルタント業務も含めて事業協力者を選定。

建替えの概要

調布富士見町住宅は、京王線調布駅から徒歩14分ほどに立地した昭和46年竣工の5棟・176戸の団地でした。東京都住宅供給公社の分譲で、他の池尻団地と同じく割賦方式で販売されました。同じ調布市の国領住宅と同様に都市計画法上の一団地を解除しましたが、それとは別に、公道の付け替えも実施しています。マンション建替え時の公道の付替えは、全国初の事案であると思われます。(平成27年春に竣工)

従前の調布富士見町住宅 従前の調布富士見町住宅

再建建物の竣工予想図 再建建物の竣工予想図

建替え検討のきっかけ

本人居住は2/3

調布富士見町住宅の多田さん まず、調布富士見町住宅では区分所有者ご本人がどのくらい住まわれていたのでしょうか? 区分所有者ご本人が住んでいた住戸が、およそ2/3。
あとは賃貸と空室になっていました。

調布富士見町住宅間取り 賃貸はそれなりの家賃で貸せていたのでしょうか? 全く手入れをしないで、すごく安く貸している方もいましたが、建物の老朽化が進んでいましたので、少し手を入れた場合でも、そう高い家賃ではなかったと思いますね。
すぐ近くに大学があるので、学生の方がルームシェアして住んでいたりもしました。

再取得は6割程度

調布富士見町の区分所有者の方の新しいマンションの再取得率はいかがでしたか?

176戸のうち、戻ってこられるのが104戸ですね。

従前の道路 従前の道路 竣工予想模型 竣工予想模型 逆に言えば4割くらいの方は再取得されなかったわけですが、その理由は? 私たちのところは、団地の中を市道が通っていて、道路の位置の問題から、都市計画法11条の一団地の規制が解除されて、容積率が周辺同様の200%になっても、154%程度しか使えない状態でした。
また、隣接している公園が公道から出入りできない等の問題も道路の移設によって解決することも踏まえて調布市と協議し、道路の移設は認められましたが、道路に埋設されているライフラインが使えなくなるため、移設工事前の退去が必要で、通常の建替えよりも仮住い期間が1年近く長くなってしまいました。居住者には高齢者が多く、それで、転出の方が多くなったと思います。

富士見町は住宅地なので、中古で購入した方も自宅用がほとんどで、賃貸目的で購入された方はあまりいらっしゃらないように思えるのですか

賃貸目的で購入された方も、それなりにいらっしゃいましたね。建替えを前提に買って、転出された方も何人かいらっしゃいます。

国領住宅の成功が、建替えを後押し

従前住戸のキッチン 富士見町はどのような理由で建替えを検討されたのでしょうか? 一番大きかったのは国領住宅が建替えられたということです。
それまで、建替えの話しが出たことはあったのですが立消えていました。国領で、一団地の規制が解除されたということを聞き、私たちの団地でも出来るのではないかという気運が盛り上がってきました。
そこで、管理組合で「住宅を考える会」を立ち上げ、皆さんが住まいにどういうことに不安や不満を感じているのか、アンケートをとりました。
一番多く寄せられたのは、「若いときには平気だった階段が、歳をとって大変になってきた」というような、エレベーターがないことに関する意見でした。同時期に自治会で、団地内の懇親を目的としたお茶会を開いていたのですが、出席された高齢者の方から「階段の上り下りが大変なので外に出なくなってしまい、なかなか人とお話しをする機会がない。今日は、何日かぶりに人の声を聞いた。」というお話を聞いて、エレベーターがないことが、高齢者の孤立化につながると実感しました。エレベーター以外では、やはり、建物・設備の老朽化の問題です。特に、排水管からの水漏れが頻発していたこと。これは大変でした。

建替え決議までの検討について

立ち消えになっていた計画を、再スタート

調布富士見町住宅の多田さん 調布富士見町では、割賦販売の償還終了が建替え検討のきっかけだったのでしょうか 償還終了は平成18年です。それまでは公社の管理になっていて、管理組合はなかったのですが、建替えの検討はそれ以前にあったようです。私は平成17年に調布富士見町に引っ越してきましたので、それ以前のことは詳しくは知らないのですが、平成13年くらいにはもう建替えの話が出たけれども、結局立ち消えになってしまったようです。というのも、平成20年に建替えの検討を始めた時に確認したら、以前のアンケートなどの書類や、当時のデベロッパーさんがつくられた建替え後のイメージ図が残っていました。それで、皆さんに「これはどういうきっかけで始まって、なぜ終わってしまったんですか?」って聞いたんですが、どなたもはっきりとした経緯がわからなくて、「いつの間にか話がなくなってしまっていた。」という感じでした。
中断の理由が気になったので、もう一度資料などをいろいろ引っ張り出して調べてみたんですね。そうしましたら、調布富士見町には「一団地の住宅施設」という規制がかけられていることがわかりました。この規制によって建ぺい率や容積率が低く抑えられていたのですが、以前の資料には、解決策を検討した形跡はまったく見られませんでした。
そこで、まず最初に、「この団地には、こうした規制がかけられています。それをはずしてもらわないと、建替えは難しい。いまの規制のままで建替えるとすれば、非常に多額の負担がかかります。」ということを理解してもらうために、一団地の住宅施設とはどういうものかを説明する資料づくりから始めました。それを皆さんにご理解いただかないことには、何も進まないと思ったのです。

以前の検討の時は、専門家には依頼しないで進められていたのですか

いいえ、ある建設会社にお願いしていたようです。それにしても、建物の図面や建替え後のイメージ図までちゃんとあるのに、なぜみんなが知らないうちに計画が頓挫してしまったのか不思議でした。当時は、建替えを推進するという決議さえしていなかったんです。

検討は進めた形跡はあるけれども、皆さんが知らないうちに頓挫してしまったということでしょうか

そうですね。後になってから「そんな前例があったから、今度の建替えの話が出た時も、あまり期待はしてなかった。」という声も聞きました。

再検討からは4年で決議

では、検討を再スタートされてからはいかがでしたか

私のところは、スケジュール的にはスムーズだったと思います。住戸の大きさも、土地の持分も、みんな一緒でしたので、権利の調整はいらなかったですし。今回の話が持ち上がった時から決議するまで4年です。あっという間にできた感じで、たいへんありがたかったなと思います。
管理組合の理事の交代もあったのですが、建替えの検討・推進が始まってから、「組合が変わった。」とよく耳にするようになりました。そうしたこともあって、「これなら建替えへ進めるんじゃないか。」と皆さんの気持ちが変化したんだと思います。

調布富士見町の建替え決議集会の様子 建替えに反対というご意見はありましたか もちろん、反対される方もいらっしゃいました。建替え自体ではなく進め方や計画に対する反対意見でした。説明会や総会では強硬に主張されました。けれども、それらのご意見にも、頭から否定するのではなく、柔軟に対応したことで、結果的にはスムーズに進んだのではないかと思います。
道路の移設についても、市の方がとても協力的でしたので、ありがたかったですね。

最終的に全員合意でしたね

そうですね。建替え決議に反対されていた方は、グループで反対表明されていたんですけれども、催告後は、皆さん賛成されました。

コンサルタント業務も含めて事業協力者を選定

次に、建替えにあたって、当社をパートナーに選んでいただいた経緯について伺えますでしょうか

私たちのところでは、まず建替えの検討をするかどうかというところから始めなければいけなかったので、建替えと大規模修繕に関する資料をつくって皆さんに説明した上で、「大規模修繕をするか、それとも建替えにするか。」についてアンケートをとりました。その時一緒に、「今後、建替えを推進することになったらデベロッパーを選びたいと考えていますが、どこか希望する企業はありますか。」ということもたずねました。
私たちはこの時点で、コンサルタントを別に頼むのではなく、後々のことまでお願いできるデベロッパーさんにコンサルタントも含めてご協力いただこうと考えていたのです。区分所有者の皆さんからあがった4社の中から旭化成さんをデベロッパーに選び、建替え検討委員会から管理組合に答申をしました。選定のいちばんの理由は、一団地を解除された国領住宅の建替えを手がけられたということでした。
その後の総会で、「建替え推進委員会」、「事業協力者」、さらに調布市で一団地の解除にあたって必要とされる「街づくり準備会」の立ち上げを同時に決議しました。

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「道路の付替え」ってどんな手続きが必要なの?

道路の付替えのように土地の区画や形状、用途(地目)を変更することは、「開発行為」に該当し、計画の決定や工事には行政の許可とそのための時間が必要です。
調布富士見町住宅の場合は、開発行為に関する手続きだけでなく、交差点の形状変更に関する警察との協議や、道路の形状や管理方法等についての調布市との協議も必要だったため、実際の道路工事の着手前にこれらの手続きをすべて済ませる必要がありました。

建替え決議とは?

事前の説明会等、区分所有法に定められた手順に則り、管理組合集会(総会)で建替えを行うことを決議します。建替え決議が成立するためには、区分所有法が定めるいくつかの要件をみたさなければなりません。団地の全棟を一括で建替える場合は、団地全体の区分所有者と議決権の各4/5以上および、各棟の区分所有者と議決権の2/3以上の賛成で成立する「一括建替え決議」(区分所有法70条。※一括建替え決議が可能な団地には区分所有法による条件があります)が必要です。建替え決議が成立すると、建替えに参加する区分所有者や建替組合は建替えに参加しない区分所有者の権利を買い取ることができます。これを「売渡し請求」といいます。