事例・コラムアーカイブ

一つしかない不動産をうまく分けるには...

さて、今回は主たる相続財産が「実家の土地のみ」という事例です。

F様はご両親様とご同居されていましたが、2年前に続けざまにご両親様を亡くされました。その後もそこに居住し続けたF様でしたが、建物が老朽化したためお建替えのご検討を始められました。お話しは以下の内容でした。

  1. 土地・建物は亡くなったお父様名義のまま、相続人は妹様とF様2名様。
  2. 妹様は結婚後県外に自宅も所有されており、実家を利用する気はない。
  3. 相続財産はこの土地・建物のみの為、F様が全てを相続するのは不公平ともお考え。

結果、まずは兄妹で2分の1ずつ相続し、妹様持分についてはF様が買い取ることで合意しました。

ご相談を受けた私どもでは、F様のお話とは少し違う次のような提案をしました。

  1. いかにコスト(税金)がかからず合意内容を実現するかについて提案
  2. 『親族間売買』という手続きをとらずに合意内容を実現する方法を提案。

結果、F様妹様に非常にお喜びいただきご建築のお手伝いもいたしました。

以下に比較をしてみます。

A)売買の場合←F様の当初のお考え

  1. 遺産分割協議書の締結(F様(兄)と妹とで、土地建物を2分の1ずつ相続する旨を明記)
  2. 相続を原因とする所有権移転登記(兄妹とも持分2分の1の共有となる)
  3. 売買契約の締結・金銭授受・決済
  4. 売買を原因とする所有権移転登記(妹の持分を兄へ移転、兄の単独所有となる)

上記「2」で、兄妹それぞれに、「登録免許税」がかかります。
上記「4」で、兄には「登録免許税」「不動産取得税(軽減されるケースもあります)」、妹には「譲渡所得(注2)に対する所得税・住民税」

つまり、妹様に「土地を売ったことによる『儲け』」が発生した場合、その「儲け」に対して税金がかかってしまうのです。今回のケースでは、お父様が購入された以前の地価に比べると、ご兄妹間の売買時点での地価は上昇していましたので、「儲けが発生する」ということになり、そこに所得税・住民税が課税されてしまうのです。
また、「登記」が2度行われるため、登録免許税も2度発生するのです。

B)私どもの提案

  1. 遺産分割協議書の締結(F様が土地建物を全て相続し、その代償として妹様に対して金銭○○円を支払うと明記)
  2. 相続による所有権移転登記(F様が土地建物を単独所有する)

上記「2」で、兄に「登録免許税」がかかります。
つまり、実際にはA)と同じような手続きでありながら、「F様が支払う、売買のための登録免許税」や「妹が支払う、譲渡所得に対する所得税・住民税」の負担なく、当初のF様のご希望を叶えられる形となるので、兄妹の双方にとってメリットがあります。

なお、上記B)のように、「ある資産を相続したAさんが、その資産を相続しなかったBさんに対して、お金(代償金)を払う」という分割方法を、「代償分割」と言います。

「仲が良ければ良い手があるかも」という事例でした。

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