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資産活用Q&A

マンション投資に関して、よくいただく質問をまとめました。

Q1表面利回りと実質利回りの違いはなんですか?

アトラス君

1)表面利回り=年間賃料÷物件価格
2)実質利回り=実際の年間手取り÷(物件価格+購入時諸費用+税金)
*実際の年間手取り=年間賃料-(管理費関係+税金)
表面利回りは、物件比較の入り口です。とりあえず、物件を比較するにはここを見ます。
実際に購入するかどうかの判断は実質利回りになります。
ちなみに、中古マンションは表面利回り10%必要といわれていますが、
実際の中古市場では、築10年前後の優良物件は、表面利回り7%前後で成約しています。

Q2オーナーとテナントとは

アトラス君

賃貸業界独特の言い回しです。
オーナーとは購入者(所有者)、テナントとは入居者(実際には、法人や親が借りている場合もあります)のことです。
元々、賃貸の世界では、住居だけでなく、店舗・事務所も扱っているので、
慣習としてこういう言い方のようです。
実際に賃貸契約を結んだお客様に対応する良い言い回しがありません。

Q3不動産収入と不動産所得の違いについて

アトラス君

どちらも同じに聞こえますが、違います。
1)不動産収入=賃貸契約に基づく賃料。年間賃料の意味。
2)不動産所得=確定申告時の諸経費控除後の金額
給与も総額に対して課税されるわけではなく、所得控除・社会保険料控除等があり、そのあとに課税されます。
不動産も、同様です。ここが、ほかの金融商品との違いになります。
代表的な経費・・・毎月の費用(管理費等)、修繕費、税金、減価償却費

Q4家賃保証と一括借り上げの違いについて

アトラス君

同じ意味で説明しているケースが多いようですが、厳密には違います。
家賃保証は、空室に対しての損失補填の意味合いが強いため、保険という扱いになるケースもあるようです。
一括借上げは、賃貸管理会社がテナントとして借上げ、転貸します。
オーナーにとって、賃貸人=賃貸管理会社になります。

Q5投資マンション購入の出口戦略とは

アトラス君

マンション投資では、所有から売却までを考えた投資戦略として、出口戦略という言葉を使います。
資産価値の落ちない(=賃料が下がりにくい)マンション購入が、新築・中古ともに必要です。
将来いくらで売却できるか、想定しておくことが、リスクヘッジになります。
(参考)
最近では、都内の中古優良物件は、表面利回り7%前後で取引されています。
また、実際の中古の売買は、第一に物件の立地・間取り・外観、第二に築年数、第三に利回りの順で判断されます。
新築・中古を問わず、自分の目で確認して、気に入ったものを買う、ということが大切です。

Q6賃貸管理とマンション管理の違いについて

アトラス君

賃貸管理は専有部分、マンション管理は共用部分。
賃貸管理は、所有者への賃料の支払い、入居者との契約・更新、退去の場合の精算等が仕事です。
マンション管理は、共用部の管理で、常駐管理>通勤管理>巡回管理>自己管理の順で、管理内容が違います。
マンション管理は、資産価値に直結する部分です。大多数が通勤管理なので、それ以上であれば、問題ないと考えます。